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Steuerlexikon

Steuern von A bis Z

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Steuer-Lexikon

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1. Allgemeines

Für Gebäude, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Regelungen Baudenkmäler sind, gelten je nach Art der Nutzung folgende steuerliche Vergünstigungen:

  • § 7i EStG Erhöhte Abschreibungen für vermietete Baudenkmäler,

  • § 10f EStG Erhöhter Sonderausgabenabzug für selbstgenutzte Baudenkmäler.

Erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG setzen den Einsatz des Gebäudes zur Einkunftserzielung voraus. Für selbst bewohnte oder unentgeltlich überlassene Gebäude kommt der Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG infrage. Dient ein Gebäude weder der Einkunftserzielung (z.B. bei Liebhaberei) noch eigenen Wohnzwecken, kann der Sonderausgabenabzug nach § 10g EStG zum Zuge kommen (Schmidt/Kulosa 3 7i Rz. 1).

2. Erhöhte Absetzung nach § 7i EStG

Vorraussetzungen für die erhöhte Absetzung sind:

  1. Es muss sich um ein Gebäude im Inland handeln, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist (§ 7i Abs. 1 Satz1 EStG).

  2. Die Baumaßnahmen müssen nach Art und Umfang zur Erhaltung oder zur sinnvollen Nutzung des Gebäudes erforderlich sein (§ 7i Abs. 1 Satz 1 EStG).

  3. Sowohl die Baudenkmaleigenschaft als auch die Erforderlichkeit der Maßnahme müssen von der Denkmalschutzbehörde bescheinigt werden (§ 7i Abs. 2 EStG).

  4. Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden durchgeführt werden (§ 7i Abs. 1 S. 6 EStG).

Die erhöhten Absetzungen betragen

  • in den ersten 8 Jahren jeweils 9 %

  • und in den darauf folgenden 4 Jahren 7 %

der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten.

Praxistipp:
Bei der Abschreibung handelt es sich um einen Jahresbetrag, der auch dann in voller Höhe berücksichtigt wird, wenn die Anschaffung oder Herstellung im laufenden Jahr erfolgt.


Für die Absetzungen nach § 7i EStG besteht ein Wahlrecht. Die Baudenkmäler können abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 EStG so abgeschrieben werden. Es handelt sich um erhöhte Absetzungen. § 7a EStG ist daher zu beachten.
Begünstigt sind lediglich vom Eigentümer aufgewendete Herstellungskosten.
Erwerben mehrere Personen ein Gebäude als Gemeinschaft und lassen sie es durch einen Bauträger endgültig herstellen, werden in dem Vertrag der Erwerb und die anschließende auf Rechnung und Gefahr der Anleger durchzuführende Herstellung gebündelt. Rechtlich sind die Anleger als Bauherren anzusehen. Sie werden aber nach der Rechtsprechung nicht als Bauherren, sondern als Erwerber des im sogenannten Bauherrenmodell endgültig errichteten Gebäudes beurteilt. Hiernach wären nicht nur die auf den Erwerb entfallenden Aufwendungen, sondern auch die nach dem Kaufvertrag auf Rechnung und Gefahr der Erwerber vom Bauträger aufgewendeten und an die Erwerber im Kaufpreis weitergegebenen Herstellungskosten als Anschaffungskosten zu beurteilen und damit nicht nach § 7i EStG begünstigt.
Beim Erwerb eines Baudenkmals werden daher auch solche Anschaffungskosten begünstigt, die auf die Zeit nach dem Abschluss des Kaufvertrages oder eines gleichstehenden Rechtsakts anfallen (§ 7i Abs. 1 Satz 5 EStG).

Erhält der Erwerber Zuschüsse zu den Herstellungskosten, so mindern diese die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (§ 7i Abs. 1 Satz 7 EStG).

Praxistipp:
Nicht ausgeschöpfte Abschreibungen können nicht in späteren Jahren nachgeholt werden.


Nicht begünstigt sind baulich selbstständige Anlagen, die nicht Teil des Denkmals sind. Das sind Anlagen, die nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Denkmal stehen. Ob ein Zusammenhang besteht, entscheidet sich nach steuerlichen Grundsätzen. Die Bescheinigung der Denkmalbehörde hat insoweit keine Bindungswirkung (Schmidt/Kulosa § 7i Rz. 3; BFH, 14.01.2003 - IX R 72/00, BStBl II 2003, 916).

Beispiel:
Umgestaltung des Innenhofs, Neuerrichtung einer vom Denkmal getrennten Garage oder Tiefgarage.


Erfüllt nur ein Teil eines Gebäudes die Voraussetzungen als Baudenkmal, kann es entsprechend erhöht abgesetzt werden (§ 7i Abs. 1 Satz 3 EStG). Das kann auch für unselbstständige Gebäudeteile gelten.

Beispiel:
Kellergewölbe, Treppenhäuser, Fassaden, Decken, Fenster. Es sind nur die hierauf entfallenden Aufwendungen begünstigt.


Gebäudeteile, die selbstständige Wirtschaftsgüter sind, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume werden entsprechend wie Gebäude behandelt (§ 7i Abs. 3 i. V. mit § 7h Abs. 3 EStG).

Erfüllt ein Gebäude oder Gebäudeteil für sich allein nicht die Voraussetzung als Baudenkmal, handelt es sich aber um den Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage, die nach den landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist (sogenannter Ensembleschutz), kommen ebenfalls erhöhte Absetzungen infrage. Das kann bei solchen Baumaßnahmen geschehen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes der Gebäudegruppe oder Gesamtanlage erforderlich sind (§ 7i Abs. 1 Satz 4 EStG). Begünstigt sind hierbei nur Maßnahmen, die sich auf das äußere Erscheinungsbild beziehen. Baumaßnahmen im Innern des Gebäudes sind daher nicht erfasst.

Neubaumaßnahmen sind nicht begünstigt. Es geht um die Erhaltung eines bestehenden Denkmals (BFH, 14.01.2003 - IX R 72/00, BStBl II 2003, 916).

3. Erhaltungsaufwand

Fällt bei einem vermieteten Baudenkmal Erhaltungsaufwand an, kann dieser auf 2 bis 5 Jahre verteilt als Werbungskosten abgezogen werden (§ 11b EStG).

4. Sonderausgabenabzug bei selbstgenutztem Baudenkmal (§ 10f EStG)

Nach § 10f EStG sind ausschließlich Baudenkmäler begünstigt, die eigenen Wohnzwecken dienen. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Die übrigen Voraussetzungen zu § 7i EStG (s.o.) wie Einstufung als Baudenkmal, Bescheinigung und Abstimmung mit den Denkmalbehörden gelten entsprechend. Allerdings gilt die Begünstigung des § 10f EStG neben Herstellungskosten auch für Erhaltungsaufwendungen (§ 10f Abs. 2 EStG).

Die Aufwendungen für begünstigte Baumaßnahmen können im Jahr der Maßnahme und den 9 Folgejahren jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abgezogen werden.

Begünstigt sind Herstellungs- und Anschaffungskosten grundsätzlich unter den gleichen Bedingungen wie bei der erhöhten Abschreibung nach § 7i EStG (s.o.).

Die Steuervergünstigung nach § 10f EStG steht jeder Person nur einmal im Leben zu.

Praxistipp:
Zusammenveranlagte Ehegatten können allerdings die Steuervergünstigung für insgesamt 2 Gebäude in Anspruch nehmen.


Sind die Voraussetzungen des § 11a Abs. 1 EStG in Verbindung mit § 7h Abs. 2 EStG oder des § 11b Satz 1 oder 2 EStG in Verbindung mit § 7i Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 EStG gegeben, kann auch Erhaltungsaufwand an einem eigenen zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahmen und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abgezogen werden (§ 10f Abs. 2 EStG).

Bei § 10f EStG sind die normalen Anschaffungskosten nicht begünstigt.

Praxistipp:
Es empfiehlt sich, Erhaltungsmaßnahmen eines renovierungsbedürftigen Baudenkmals nach dem Erwerb in eigener Regie vorzunehmen. Würde der bisherige Eigentümer die Renovierung durchführen, erhöht sich entsprechend der Kaufpreis. Den auf die Erhaltungsmaßnahme entfallenden Anteil kann der Erwerber nicht geltend machen, da er für ihn zu den Anschaffungskosten gehört.



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